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    樓板價夠高 兩年內房價泗涇破四內環超十萬?

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    [導讀] 樓盤量供應、房價走勢、成交量、新開盤...這些常常被我們視為樓市風向標,我們也常常用這些數據來分析1個板塊的發展和潛力。

    樓盤量供應、房價走勢、成交量、新開盤... ,這些常常被我們視為樓市風向標,我們也常常用這些數據來分析1個板塊的發展和潛力。而如果追根溯源,其實土拍是能直接反映這個的,當區域內屢屢出現“面粉貴過面包”,板塊的潛力定是毋庸置疑的。

    樓板價與房價

    一:樓板價與房價的計算方法

    所謂樓板價通俗的講就是,樓房所占用的土地,土地轉讓金,折合到樓房的面積上,產生的房價,不算樓房的工程量造價,比如土地價值40000萬,上面有100000平米的樓房,樓板價就是土地價值除以樓房面積4000元/平米(舉例)。

    而其中樓房的工程量造價就大有文章了,直接會影響到房價的高低。其中建筑成本、設計成本、管理和稅費等自不用說,更有我們看不到的灰色地帶。在這里我們繼續小算一筆:

    舉例,有一樓盤,占地面積2萬平米,總建筑面積17萬平米,其中計入容積率為10萬平米,容積率為5。土地購置成本為

    10億,建安造價4億,計算房屋成本。

    樓板價=1000000000÷170000=5822元/平米,建安成本==400000000÷170000=2353元/平米;

    如果動遷成本=800元/平米,設計費監理費咨詢費=500元/平米,配套成本=500元/平米,資金成本=400元/平米,管理成本=300元/平米,稅費成本=3000元/平米;

    那么Σ成本=土地成本+建安成本+動遷成本+設計費監理費咨詢費+配套成本+資金成本+管理成本+稅費成本

    =5882+2353+800+500+500+400+300+3000=13735元/平米。

    這只是按照一般標準算出來的成本總價,開發商肯定是要盈利的,10%左右的利潤率還是比較合理的,那么定價起碼要15000元/平米~

    結論:5882元/平的樓板價,賣出了15000元/平的單價,房價就是這樣來的~

    二:樓板價對房價的影響

    樓板價除了直接影響房價外,更多的是帶來的一種“鼓動”作用。面粉比面包貴的現象每年總有那么幾例,所拍土地的價格都要高于在售的樓盤,再加上那些七七八八的成本,等樓盤建成后,要價肯定要遠遠高于現在的在售樓盤。另外,如果我正在賣著這個地塊邊上的房子,那么我不提價才怪!一連串的連鎖效應甚至能夠帶動整個區域房價的上漲!

    結論:樓板價絕大可能帶動區域整體房價

    三:一般工程開發周期

    從拿地到開盤,理論上要在兩年內完成。樓板價這么高的項目,兩年后能否預示著區域內房價要漲?

     

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